Primeiros passos
Recebi as chaves, e agora?
Após estar com as chaves do seu novo lar em mãos, sabemos que a ansiedade de entrar no imóvel é grande, mas antes disso, algumas medidas são importantes. E, estamos aqui para te ajudar e fazer com que sua nova jornada seja incrível.
Qual a importância do recibo de entrega de chaves?
A partir do recebimento das chaves, o proprietário do imóvel é obrigado a assumir algumas responsabilidades, como por exemplo, começar a pagar as taxas de condomínio e impostos. Antes disso, os encargos ficam sob responsabilidade da construtora*, ou seja, é um marco muito importante na relação comercial entre as partes. A assinatura do recibo de entrega de chaves comprova que o comprador vistoriou e aprovou as condições do imóvel. Também verificou e garantiu que ele está com as licenças em dia. Neste momento, você recebe ainda o Manual do Proprietário.
*Salvo alinhamento específico determinado em contrato de compra e venda.
O que é o Manual do Proprietário?
É um documento muito importante, que a construtora do empreendimento entrega ao proprietário, que contém informações relevantes sobre o seu apartamento. Nele você encontra:
- Orientações sobre o uso e conservação do imóvel
- Dicas sobre a manutenção preventiva
- Dados sobre a infraestrutura, localização e área
- Materiais utilizados durante a obra
- Técnicas adotadas durante a sua construção
- Prazos de garantias
- Responsáveis técnicos do projeto
- Características das instalações
- Fornecedores e assistência técnica
Mais do que esclarecer as condições de utilização do imóvel, o manual do proprietário visa à minimização da ocorrência de problemas. Além disso, fornece uma garantia ainda maior da sua satisfação.
Com o recibo em mãos, posso usar as áreas comuns?
Para que isso ocorra, é preciso aguardar a finalização da vistoria de entrega das áreas comuns, momento em que síndico e corpo diretivo eleitos na assembleia terão a função de conferir se o condomínio foi entregue conforme prometido pela construtora. Esse processo é muito similar ao que você passou para receber seu apartamento. Somente após isso, você poderá utilizar as áreas comuns.
E quanto às questões financeiras e garantias do meu apartamento?
Esses assuntos devem ser tratados exclusivamente com a construtora, mas fique tranquilo que nossa equipe está preparada para te auxiliar e direcionar para o canal correto de comunicação.
Preciso fazer algum tipo de cadastro para entrar no condomínio?
Sim! Pedimos aos proprietários que estiverem com o Termo de Recebimento do Imóvel da construtora, que o apresentem na portaria, juntamente com documento com foto para a liberação do primeiro acesso. Também o cadastro de moradores devidamente preenchido, caso não tenha recebido, solicite ao seu síndico.
Água, Luz e Gás
Preciso solicitar a ligação de água na Sabesp?
Não. O condomínio possui um relógio geral e o abastecimento é realizado para todos os apartamentos.
E quanto ao gás? É necessário solicitar a ligação na Comgás?
Isso depende se seu condomínio tem ou não a individualização de gás. Veja a seguir como proceder em ambos os casos:
Condomínios sem individualização
Não é necessário solicitar a instalação. O condomínio possui um relógio geral e o abastecimento é realizado para todos os apartamentos.
Condomínios com individualização
O empreendimento foi entregue com a individualização do consumo de gás feito pela Comgás, então, aqueles que estiverem de posse das chaves de suas unidades, poderão pedir à Comgás a ligação do fornecimento do gás para sua unidade através dos seguintes canais de comunicação da empresa: telefone 0800 110 197, www.comgas.com.br
Preciso solicitar a ligação da luz da minha unidade?
Isso depende se seu condomínio tem ou não a individualização de luz. Veja a seguir como proceder em ambos os casos:
Condomínios sem individualização
Não é necessário solicitar a instalação. O condomínio possui um relógio geral e o abastecimento é realizado para todos os apartamentos.
Condomínios com individualização
O empreendimento foi entregue com a individualização do consumo de luz feito pela Enel. Para que os prestadores de serviço da concessionária possam realizar os trabalhos internos na unidade autônoma, é necessário solicitar à concessionária, a ligação do relógio de energia elétrica: ligue para o número 0800 72 72 120 setor de ligação nova, ou solicite o pedido através da agência on-line. Tenha em mãos os números do RG e do CPF, e o endereço completo do condomínio, deixando as respectivas cópias dos documentos na portaria para a ligação da energia elétrica.
Obras e Reformas
Quero reformar meu apartamento, o que devo fazer?
Qualquer tipo de reforma (com ou sem ART) deve ser informada ao síndico eleito, através do e-mail de contato, que será divulgado em breve. A análise da documentação se dará em até 3 (três) dias úteis. Após a análise documental, se estiver tudo correto, será enviado um e-mail de liberação, o qual o morador deverá imprimir e entregar ao zelador, juntamente com o cadastro de prestadores de serviços e documentação enviada para análise. Somente com o e-mail de liberação por parte da engenharia do condomínio é que poderá ser dado início à reforma na unidade.
Alterações e intervenções estruturais não são autorizadas pela construtora, autora do projeto, a utilização de ferramentas que possam causar danos à estrutura, como marteletes, também não é permitida, por esta razão, o condomínio não autorizará início de obras que não estejam em acordo com os manuais das áreas oferecidos pela construtora.
Lembramos que uma cópia da documentação, independentemente do envio por e-mail, deve ser entregue ao zelador no condomínio.
Quais documentos devo ter para solicitar a reforma?
PLANO DE OBRAS/ REFORMAS - A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou a norma NBR 16280 sobre reformas em edificações e ela passou a vigorar em 18/04/2014.
- O condômino deve apresentar previamente ao síndico e à administradora o projeto elaborado por engenheiro civil ou arquiteto, bem como uma declaração do responsável técnico, na qual conste que a referida obra não altera e/ou afeta a estrutura e as instalações hidráulicas e elétricas da edificação.
- Plano de Reformas padronizado pelo condomínio totalmente preenchido, incluindo o projeto com plantas ou croqui do escopo de alterações/intervenções, devidamente assinado pelo responsável da obra.
- Outro documento a ser entregue é a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), recolhida pelo profissional responsável pela obra. Esse documento assegura que a reforma está em conformidade com as normas técnicas.
- Termo de Responsabilidade da Obra/Reforma, assinado pelo proprietário da unidade.
- Cadastro de prestadores de serviços, com antecedência mínima de 2 (dois) dias.
- Alterações simples, como pintura e instalações que não influenciem na estrutura do prédio também, deverão ser comunicadas formalmente.
Os prestadores de serviço têm livre acesso ao condomínio?
Não! É um direito de todos os condôminos promover obras e reformas em suas unidades, porém, também é um dever de todos os moradores seguir as regras de boa convivência no condomínio! Por isso, reforçamos a necessidade de todos os proprietários/moradores orientarem seus prestadores de serviço quanto às regras para a realização de obras, entre elas:
- Transitar pelas áreas comuns, apenas, acompanhado dos proprietários
- Forrar as varandas, para impedir que detritos ou qualquer objeto/líquido sejam lançados nas áreas comuns
- Sempre usar o elevador de serviço para transporte de cargas
- É proibido deixar entulho e materiais em halls, escadas, garagens e áreas comuns, e utilizar a lixeira para este fim. Esses materiais são de responsabilidade única do condômino, que deverá providenciar a remoção
- Caso suje alguma das áreas comuns, providenciar a higienização, imediatamente
- Qualquer dano causado nas áreas comuns, em consequência da obra será, imputado à unidade infratora
Posso fazer minha obra/ reforma em qualquer horário?
Não. A permanência de prestadores de serviços nas unidades varia de acordo com condomínio, por isso é necessário conferir na Convenção o horário permitido. Só terão acesso ao condomínio os prestadores que forem devidamente cadastrados pelos moradores, mediante entrega de formulário específico.
Visando à segurança e à regularização das obras desta edificação, é de extrema importância que todos se atentem rigorosamente às regras estabelecidas no Manual do Proprietário e na Convenção do Condomínio. Ainda assim, alguns cuidados adicionais devem ser tomados para garantir a segurança do prédio e de seus moradores.
O que faço com o entulho da obra/ reforma?
O entulho proveniente de obras, reformas e reparos será removido por conta e às custas do condômino da unidade, devidamente acondicionado, evitando sujeira nas áreas comuns no seu deslocamento até a caçamba.
É de responsabilidade do condômino o descarte do seu entulho por meios próprios (seja através de locação de caçamba ou outros meios a critério do condômino), sempre zelando pela conservação e limpeza das áreas comuns, principalmente elevadores. Em hipótese alguma, deve-se misturar estes resíduos ao lixo comum ou colocá-los na lixeira coletiva. A remoção do entulho deve ocorrer dentro do horário estipulado para obras e reformas.
Mudança
Quero me mudar agora mesmo, é possível?
Não. Para o bom funcionamento de um condomínio é necessária a colaboração de todos, isso inclui o momento da mudança. Por isso é preciso seguir algumas normas, de acordo com o estabelecido na convenção de seu condomínio. Para melhor coordenação dos trabalhos, minimizando assim os transtornos, solicitamos que as mudanças para o condomínio sejam agendadas no portal ou pelo aplicativo da Robotton com antecedência mínima de 48h (quarenta e oito horas) para as providências de praxe.
Como faço para receber minhas encomendas?
Responsabilidades
Quais as responsabilidades dos personagens do condomínio?
Preparamos um conteúdo completo para esclarecer essas dúvidas, acesse aqui em nosso blog.
Qual o papel de cada um?
As responsabilidades e determinações de todos envolvidos no ecossistema do condomínio são baseadas no Código Civil, Convenção e Regimento Interno.
Como funciona a hierarquia dentro de um condomínio?
IPTU
Como é cobrado o IPTU?
Esse IPTU encontra-se em fase territorial e a cobrança é efetuada pela Prefeitura, em um carnê único, que será pago pelo condomínio e o rateio realizado na cota condominial.
Devo pagar este boleto relativo à minha unidade?
A recomendação atual é SIM, deve ser pago, mas tome o devido cuidado de garantir que seu boleto é original, emitido pela PMSP (Prefeitura Municipal de São Paulo). Na dúvida, consulte seu número de cadastro do imóvel para levantar o número de contribuinte da sua unidade, no site da prefeitura.
E o valor que paguei mensalmente no boleto do condomínio com o nome de IPTU?
O prédio recebeu o carnê de IPTU com contribuinte único e rateou entre as unidades pela fração ideal, conforme informado acima. O valor até então pago representava apenas a fração de terreno e, agora com o desdobro fiscal deferido, foram lançados os valores relativos à área construída, calculados pela PMSP desde a emissão do Habite-se.
Mas, então, eu vou ter que pagar duas vezes?
Sim, uma vez que houve o cancelamento do contribuinte global (terreno) para gerar o desdobro fiscal com os carnês individuais (terreno com área construída). Agora que foi deferido o desdobro, o condomínio vai solicitar à Prefeitura a devolução do valor pago pelo contribuinte global (terreno). Quando a Prefeitura devolver os valores, estes serão creditados para o condomínio e a devolução será comunicada em assembleia.
O valor do meu IPTU veio errado com área bem maior do que a do meu apartamento, por quê?
Observe sua escritura, a área considerada no IPTU é a área total, que corresponde à somatória do seu apartamento, suas vagas de garagem e o percentual da área comum a que você tem direito.
Ainda assim, acho que está errado, pois é muito alto e não concordo em pagar. Com quem eu reclamo?
A reclamação de lançamento de IPTU deve ser dirigida diretamente à PMSP, dado que o boleto emitido é um documento do Governo Municipal. Cabe ao condomínio, neste momento, trabalhar para obter o ressarcimento dos boletos pagos pelo CNPJ do prédio e, agora, cada unidade passa a cuidar do seu próprio IPTU.
O meu boleto está no nome da construtora e se eu não pagar?
Sim, a maioria está! Observe que no seu contrato de compra e venda tem uma cláusula especificando que todas as cobranças que vierem depois que você pegou as chaves são de sua responsabilidade. Logo, não pagar o IPTU agora acarretará a cobrança de multas e juros. Isto acontece tendo em vista que o primeiro cadastro do empreendimento e o contribuinte global estão em nome da incorporadora. Cada proprietário deverá solicitar, na PMSP, a alteração cadastral, bastando para isso preencher um formulário disponível no site da PMSP e entregá-lo com a matrícula atualizada do imóvel na subprefeitura da região.
Eu comprei o imóvel da Construtora (ou de outro proprietário) depois da emissão do Habite-se/Assembleia de Instalação, eu devo pagar tudo?
Se estiver discriminado e previsto em contrato de venda, todos os débitos existentes antes da compra do imóvel, são de responsabilidade do proprietário anterior. Caso contrário, essa responsabilidade passa a ser do proprietário atual. Nossa orientação é que, quem estiver nesta situação, entre em contato com o vendedor do imóvel e formalize a responsabilidade de pagamento do devido período. Se houver a cláusula em contrato, você não deverá ter problemas, caso não haja a cláusula, cabe discussão e bom senso entre as partes.
Continuo com dúvidas, o que faço?
Estamos sempre dispostos a esclarecer suas dúvidas, ligue para a Robotton e peça para falar com a equipe de atendimento do seu condomínio, pelo telefone 11. 3181-8960, ou se preferir, e-mail: atendimento@robotton.com.br.
Finanças do Condomínio
O que é fração ideal?
Como é calculada?
É realizada a soma das áreas de propriedade exclusiva (unidade), com as de propriedade comum. O resultado define qual a porção do terreno do condomínio pertence a cada proprietário.
Como é feito o rateio das contas de condomínio?
Os condomínios em fase de implantação optam por fazer o rateio de contas de consumo separadamente do condomínio. Isso, em virtude de o consumo aumentar gradativamente, por conta da mudança dos moradores. Essa é a medida mais assertiva para que condomínio e condôminos não tenham prejuízos financeiros.
Outra forma de realizar o rateio dessas contas, é considerando o valor cheio das contas de consumo na previsão orçamentária, porém, essa medida não é recomendada até que o consumo esteja estabilizado, visto que o rateio inicialmente poderia ser maior do que o necessário.
Quais despesas estão consideradas no valor do condomínio, e por que além desse valor há itens para serem rateados no boleto?
No valor de condomínio estão considerados: mão de obra (portaria, limpeza e zeladoria), contratos para manutenção dos equipamentos (bombas, portões, gerador etc.), conservação do condomínio (limpeza, serviço, materiais), toda parte administrativa (bancária, atas, editais etc.). Cabe detalhar que o item “mão de obra” representa, aproximadamente, 60% da despesa do condomínio, e o escopo contratado, atualmente, é o mínimo necessário para segurança e manutenção, e os detalhes estão disponíveis na Ata de Implantação.
Por que as contas de consumo (Energia Elétrica, Água e Gás) estão fora do rateio de condomínio?
Como pode imaginar, o condomínio é habitado de forma gradativa, ou seja, os moradores vão mudando aos poucos e o consumo aumenta de acordo com o consumo geral, e, para incluir essas contas no rateio de condomínio, teríamos que calcular o valor considerando todas as unidades, ou seja, o rateio seria maior do que o valor da conta. Por esse motivo, o rateio é realizado de acordo com o consumo mensal, nem um valor a mais ou a menos.
Como o valor do condomínio é calculado?
O valor da taxa de condomínio é calculado a partir da soma das despesas fixas com uma média das despesas gerais, isto é, aqueles gastos que não estão no orçamento fixo mas podem ocorrer e o condomínio precisa estar preparado para isso.
Para definir o valor da taxa de condomínio a ser paga por cada apartamento, é feito um rateio das Despesas Ordinárias, como folha de pagamento, despesas de consumo, manutenção e despesas administrativas, do Fundo de Reserva e de eventuais Despesas Extraordinárias. A quantia individual do apartamento é calculada de acordo com a fração ideal, que é o espaço que pertence ao imóvel em relação ao tamanho total do empreendimento.
Dia a Dia do Condomínio
Assim que acabar a mudança, posso já utilizar as áreas comuns?
Não. A utilização das áreas comuns só será permitida após a aprovação das normas de utilização provisórias e da vistoria. Posteriormente, para desfrutar dos espaços, é necessário realizar a reserva prévia das áreas destinadas para festas (churrasqueiras e salões de festas), no portal ou no aplicativo da Robotton, sob regras e valores de que serão informados em breve.
Quais as regras para o uso dos elevadores?
Os elevadores sociais deverão transportar somente passageiros que não excedam o limite de peso expresso nas cabines. Deve ser rigorosamente respeitado o limite de carga estipulado para cada elevado.
É proibido:
Utilizar os elevadores sociais em trajes de banho, sem camisa, bem como transportar compras de supermercado, bagagem, carga, móveis, bicicletas, animais, objetos volumosos, e equipamentos esportivos;
O trânsito de prestadores de serviço pelo elevador social, especialmente quando estiverem com uniforme de trabalho sujo e com resíduos que possam danificar o local;
O uso dos elevadores sociais e de serviço por crianças menores de 10 anos desacompanhadas.
Posso alterar a fachada da minha unidade?
Imagine que cada um de seus vizinhos goste de uma cor, e pintasse sua parte da fachada com ela, ou colasse cartazes de seus gostos, seria estranho não é mesmo?
Para seguir uma padronização, e manter o imóvel valorizado, é proibido alterar a forma ou aspecto externo da fachada, portas e esquadrias externas com cores ou tonalidades diversas das empregadas no condomínio.
Em nenhuma hipótese será permitido colocar fios ou condutores de qualquer espécie, placas, letreiros, cartazes de publicidade, toldos, antenas, varais, enfeites ou quaisquer outros objetos nas paredes externas das unidades autônomas, bem como instalar chaminés, tubulações de coifas para exaustores e aparelhos de ar condicionado.
O que é o enxoval ou kit implantação?
O enxoval do condomínio nada mais é que todo equipamento e mobília coletiva que será utilizado para gestão e utilização das áreas comuns do condomínio, em complemento aos itens entregues pela construtora. Alguns itens serão utilizados pelos próprios moradores, como: carrinhos de compras e tapetes, outros serão utilizados pela equipe de manutenção, como: ferramentas, escadas, lavadoras de alta pressão e alguns servirão para orientar os frequentadores, como as placas de sinalização e proibições.
A compra do enxoval é decidida pelo síndico, e só é realizada após deliberação e aprovação em assembleia.
Foi falado sobre entulho de obras, mas e o lixo comum?
É necessário que os moradores orientem seus funcionários e familiares para que os lixos sejam depositados devidamente dentro de sacos plásticos, conservando a limpeza e higiene. E, dispostos corretamente nas lixeiras do condomínio. Sendo expressamente proibido colocar lixo ou detritos nos corredores, elevadores, escadarias ou em outro local que não o coletor de lixo.
Os horários para a retirada do lixo serão informados posteriormente a todos os condôminos.
Já fiz o cadastro quando entrei no condomínio, não preciso fazer mais, correto?
Para que possamos prestar um serviço de qualidade, é necessário manter atualizados os dados de todos os condôminos.
O que rege o dia a dia do condomínio?
Todas as decisões do condomínio são baseadas nas determinações previstas no Código Civil, na Convenção e no Regimento Interno.
- Código Civil: a lei 10.406/2002 trata sobre os direitos e deveres dos síndicos e condôminos.
- Convenção: é o documento que define as principais regras de convivência e de administração do condomínio. É ela que determina como o condomínio deverá ser gerenciado, organizando a vida no local e o trabalho do síndico.
- Regimento Interno: é o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, seus locatários, usuários, funcionários ou aqueles que de uma forma ou de outra usam o condomínio.
Próximos Passos
Após a assembleia de implantação, alguns temas são definidos, veja quais são eles:
Esperamos que este material ajude em sua nova jornada!
Caso ainda tenha alguma dúvida, conte conosco!
