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title: Robotton Responde
description: Robotton Responde, todas as suas dúvidas sobre a vida condominial respondidas em um único lugar!
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# Robotton Responde
# A vida condominial traz diversas dúvidas, mas para facilitar o seu dia a dia separamos algumas das mais comuns para te ajudar!
## Confira!
### [.png) Como implantar a reciclagem no meu condomínio?](https://blog.robotton.com.br/reciclagem-em-condominio-7-passos-para-implanta-la-agora-mesmo?hsLang=pt-br)
### [ Como a LGPD afeta meu condomínio?](https://blog.robotton.com.br/robotton-responde-como-a-lgpd-afeta-meu-condom%C3%ADnio?hsLang=pt-br)
### [ É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?](https://blog.robotton.com.br/robotton-responde-%C3%A9-poss%C3%ADvel-negativar-os-inadimplentes-do-condom%C3%ADnio-no-spc?hsLang=pt-br)
### [-1.png) Como proteger o meu condomínio contra golpes?](https://blog.robotton.com.br/robotton-responde-como-proteger-o-meu-condom%C3%ADnio-contra-golpes?hsLang=pt-br)
### [ O síndico pode substituir ou demitir um membro do Conselho?](https://blog.robotton.com.br/robotton-responde-o-s%C3%ADndico-pode-substituir-ou-demitir-um-membro-do-conselho?hsLang=pt-br)
### [ A polícia pode intervir em casos de barulho excessivo após às 22h?](https://blog.robotton.com.br/robotton-responde-a-pol%C3%ADcia-pode-intervir-em-casos-de-barulho-excessivo-ap%C3%B3s-%C3%A0s-22h?hsLang=pt-br)
### [ O boleto do condomínio pode ser protestado?](https://blog.robotton.com.br/robottonresponde-o-boleto-do-condom%C3%ADnio-pode-ser-protestadoobotton?hsLang=pt-br)
### [ Vazamento entre apartamentos. Quem deverá pagar o conserto?](https://blog.robotton.com.br/robotton-responde-vazamento-entre-apartamentos.-quem-dever%C3%A1-pagar-o-conserto?hsLang=pt-br)
## Dúvidas frequentes
- Como funciona a terceirização em condomínios?
A terceirização é o processo de transferência dentro de um condomínio de funções que podem ser realizadas por outras empresas. Essas atribuições incluem atividades de suporte ou as diretamente relacionadas ao dia a dia do empreendimento. Ou seja, pode ir desde serviços de limpeza e conservação à manutenção geral e vigilância.
## O que diz a Lei?
De acordo com o artigo 4A da lei [13.429/17](http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13429.htm), conhecida como Lei da Terceirização, “a empresa prestadora de serviços contrata, remunera e dirige o trabalho realizado por seus trabalhadores, ou subcontrata outras empresas para realização desses serviços.”
Na prática, isso significa que a empresa terceirizada disponibiliza o quadro de funcionários ao condomínio, que não precisará arcar com os trâmites legais da contratação dos colaboradores.
## Como funciona?
O condomínio paga uma taxa mensal à empresa prestadora de serviços e se exime das responsabilidades de gestão dos funcionários, como admissão, fiscalização, pagamentos, treinamentos, escala de horário de trabalho e de ser responsável por possíveis acidentes de trabalho ou afastamento de um membro da equipe.
Em contrapartida, o condomínio não tem controle da rotatividade de colaboradores e das referências dos mesmos.
Isso não significa que o condomínio se exime de toda a responsabilidade empregatícia. O artigo 5º-A, da Lei da terceirização, determina que é de responsabilidade da contratante (no caso o condomínio) garantir as condições de segurança, higiene e salubridade dos trabalhadores. Além disso, o empreendimento tem responsabilidade subsidiária pelas obrigações trabalhistas referentes ao período em que ocorrer a prestação de serviços.
- O condômino pode alugar sua vaga na garagem para pessoas de fora do prédio?
Desde 2012, a prática de alugar ou vender vagas de garagem a não moradores é proibida. A Lei Federal nº [12.607](https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/1031548/lei-12607-12) alterou a redação do artigo [1.331](https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10646451/artigo-1331-da-lei-n-10406-de-19-de-janeiro-de-2002), do [Código Civil](https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-02), que permitia a comercialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o contrário.
## A alteração no Código Civil diz que:
- *1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.*
Ou seja, é proibida a venda ou o aluguel de vaga de garagem em empreendimentos, salvo quando há o aval de dois terços dos moradores em uma reunião de assembleia.
Caso haja a aprovação do Regimento Interno ou Convenção permitindo a negociação da vaga, ela poderá ser feita de duas maneiras: a mais comum é alugar para algum condômino, mas também é permitido alugar à estranhos, desde que a convenção deixe isso claro, como estipula a Lei.
Tais medidas visam trazer mais segurança para os condomínios, garantindo que terá acesso as vagas somente os moradores do edifício.
- Criança pode circular sozinha em condomínios?
A circulação das crianças, principalmente das pequenas, é algo que gera bastante polêmica na vida condominial. Enquanto, de um lado, os pais entendem as áreas comuns como extensão de suas casas, e não veem problemas de seus filhos circularem sozinhos, do outro, temos a preocupação com a segurança dos pequenos. Mas qual a idade mínima para a circulação de crianças sem um responsável nos condomínios?
Segundo a Organização Mundial da Saúde (OMS), a pré-adolescência começa aos 10 anos. Este é o limite utilizado para muitas legislações que orientam os direitos das crianças. O município de São Paulo possui uma lei que usa essa diretriz para permitir o uso de elevadores por crianças desacompanhadas. O que acabou determinando, também, que, 10 anos é a idade mínima para crianças circularem sozinhas nas áreas comuns. Vale ressaltar que, mesmo nessas condições, a responsabilidade continua sendo exclusiva dos pais, uma vez que o síndico e os funcionários não são responsáveis pelas crianças.
O ideal é que seja analisado as especificidades de cada condomínio, e que a decisão seja tomada em conjunto visando o melhor para todos. Essa decisão para ser válida, deve ser tomada em assembleia, e constar no regulamento interno. Além disso, medidas educativas de caráter pedagógico e preventivo ajudam a proteger o condomínio em qualquer eventualidade.
Lugares como garagem e piscina, por serem mais suscetíveis à acidentes devem ter atenção redobrada na hora de decidir a idade mínima para circulação.
- O condômino antissocial pode ser expulso?
Quem vive em condomínio sabe que comportamentos indevidos provocados por moradores podem ser comuns. O condômino antissocial é aquele conhecido por perturbar o sossego e bem-estar dos demais e impedir uma convivência agradável e harmoniosa no prédio, seja com muito barulho, festas, uso de drogas ou pelo perfil rude. Mas, seria possível expulsá-lo do condomínio?
De acordo com o artigo 1.337, do novo Código Civil, não. O documento limita a punição à aplicação de multa pecuniária de até dez vezes o valor da contribuição condominial.
Apesar disso, em 2017, após um trabalho estratégico envolvendo administradora, corpo diretivo e condôminos, a justiça determinou, em um dos primeiros casos envolvendo a retirada de morador do condomínio no Brasil, em prol da expulsão do condômino antissocial.
A sentença inédita foi proferida pela 19ª Vara Cível de São Paulo, após a ação ter sido ajuizada, determinando a saída do condômino no prazo de 60 dias sob pena de remoção forçada.
A juíza acolheu o pedido subsidiário formulado pelo escritório de advocacia contratado pelo condomínio depois de analisar o relatório que constatou as desavenças e abusos em sua convivência com os vizinhos e o ambiente de medo causado por ele.
Para saber mais sobre o caso, acesse o conteúdo: [Decisão judicial determina expulsão de condômino antissocial.](https://blog.robotton.com.br/decisao-judicial-determina-expulsao-de-condomino-antissocial?hsLang=pt-br)
- Cigarros em condomínios, o que fazer?
O convívio pacífico é um dos desafios da vida condominial, nem sempre as ações de um condômino agradam a todos. Um problema enfrentado por muitos moradores em condomínio está relacionado ao vizinho que fuma na janela ou na sacada, o que gera incômodo aos demais.
Fumaças e odores de cigarro, charutos, narguilés e afins no condomínio e dentro das dependências, podem incomodar a vizinhança. Apesar de estar amparado pela lei, o morador tem o direito fumar em sua unidade, porém não pode incomodar os vizinhos. Vale lembrar que a fumaça e os odores podem ser tão incômodos quanto o barulho.
Caso o hábito do morador atrapalhe o convívio, a primeira ação a ser feita é ter uma boa conversa entre os envolvidos. Afinal, como esse é um problema pontual entre duas unidades, o síndico não precisa, necessariamente, se envolver na situação. O diálogo sempre é a melhor opção para resolver um problema em condomínios.
Mas, se não surtir efeito, o incomodado poderá reclamar formalmente ao síndico, através do livro de ocorrências ou registrando uma queixa no portal do condomínio. Assim, o síndico terá argumentos para tratar a questão com o condômino causador do problema.
O síndico terá o papel de apaziguador na situação, buscando que as partes entrem em um consenso. O morador não poderá ser multado por fumar na sacada ou janela de sua unidade. Porém, em casos extremos, ele poderá ser multado com base no direito de vizinhança regulamentado pelo [Art. 1336 do Código Civil](https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645429/artigo-1336-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002), em que o morador não deve utilizar sua propriedade prejudicando o sossego e salubridade dos outros condôminos.
*Art. 1336 – IV dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.*
## E nas áreas comuns do condomínio, pode fumar?
Em dezembro de 2014 foi sancionada a lei 12.546/2011, também conhecida como “[lei antifumo](https://www.leiantifumo.sp.gov.br/)”, que aborda diretamente o assunto em condomínios. O texto diz:
“Fica proibido fumar cigarrilhas, charutos, cachimbos, narguilés e outros produtos em locais de uso coletivo, públicos ou privados, como hall e corredores de condomínio, restaurantes e clubes, mesmo que o ambiente esteja parcialmente fechado por uma parede, divisória, teto ou até toldo”.
Ou seja: está proibido fumar na escada, embaixo do toldo, ou em qualquer lugar parcialmente coberto. Para os locais aberto, mas de uso coletivo, o condomínio poderá determinar em sua convenção se é permitido ou não fumar. Caso não esteja descrito na convenção, será necessária uma assembleia para deliberar o assunto.
- Posso usar minha unidade para fins comerciais?
As altas taxas de desemprego, a instabilidade econômica, e mais recentemente a pandemia, fizeram com muitas pessoas buscassem alternativas para aumentar a renda no final do mês. E muitas delas, iniciaram pequenos negócios que podem ser conduzidos dentro da própria residência.
O problema é quando o condomínio é residencial. Por definição, o condomínio residencial é utilizado unicamente para moradia. É comum em um primeiro momento dizermos que não é possível exercer atividades comerciais em um condomínio desta modalidade. Porém, não é bem assim. Existe uma tolerância para que profissionais liberais ou microempresários realizem suas atividades sem perturbar o funcionamento do condomínio, desde que se mantenha o uso residencial.
Como assim? O Código Civil traz regras sobre a administração de condomínios, sobre direitos e deveres do síndico e do condômino. O [artigo 1.336](https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645429/artigo-1336-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002), diz o seguinte: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
O objetivo principal do artigo é evitar transtornos ao sossego, saúde e segurança dos moradores. Então, entende-se que é possível exercer atividades comerciais em um condomínio com uma certa tolerância para que esses preceitos não sejam atingidos. Ou seja, não é possível instalar uma empresa e contratar funcionários dentro do condomínio.
Um exemplo prático, se o condômino vende bolos, não poderá instalar uma cozinha industrial, mas é possível realizar a função sem que isso represente risco aos demais, infrinja a regulamentação do condomínio ou onere os demais moradores, o que pode ocorrer se o gás não for individualizado.
Vale ressaltar que a proibição da instalação de uma empresa ou comércio em uma unidade residencial, não pode ser confundida com o “home office” ou trabalho remoto. O morador pode realizar seu ofício dentro da residência, ficando restrito às normas condominiais.
- O que o síndico pode fazer sozinho?
O [Artigo 1.348](https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10644341/artigo-1348-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002) do Código Civil é claro em descrever quais são as [obrigações](https://blog.robotton.com.br/_hcms/analytics/search/conversion?redirect=aHR0cHM6Ly9ibG9nLnJvYm90dG9uLmNvbS5ici9lbnRlbmRhLWNvbW8tZnVuY2lvbmEtYS1yZXNwb25zYWJpbGlkYWRlLWNpdmlsLWRvLXNpbmRpY28%3D&ct=SEARCH&pid=5155162&cid=7351500359&t=cmVzcG9uc2FiaWxpZGFkZQ%3D%3D&d=blog.robotton.com.br&c=2&c=6&rp=3&ab=true&opcid=&rs=UNKNOWN&hs-expires=1661018712&hs-version=1&hs-signature=APUk-v6BPqOpz6ajwDaUXT_9yp9DjdY0OA&hsLang=pt-br) dos síndicos em variadas funções. Além da convocação de assembleias, ele é o responsável que deve informar e representar o condomínio em qualquer ato em que seja necessário defender os interesses coletivos. Porém, sempre fica a dúvida do que o síndico pode ou não decidir sozinho na rotina condominial.
No dia a dia, muitas coisas acontecem ao mesmo tempo, de um lado o [síndico](https://blog.robotton.com.br/virei-sindico-e-agora?utm_source=blog&utm_campaign=rc_blogpost&hsLang=pt-br) precisa resolver todos os problemas para não atrapalhar o bom andamento do condomínio, do outro lado, os condôminos querem saber o que está acontecendo no empreendimento. Por isso, separamos algumas atividades que o síndico pode decidir sozinho, sempre visando os interesses, bem-estar e saúde de todos.
## Parte administrativa
O síndico poderá contratar uma [administradora](https://blog.robotton.com.br/entenda-mais-sobre-o-papel-da-administradora-de-condom%C3%ADnio?hsLang=pt-br) conforme o artigo citado anteriormente. O ideal é que a escolha seja feita em conjunto com o conselho. Ele também poderá solicitar cotações de serviços e produtos, cobrar serviços executados no condomínio, para que sejam feitos de acordo com os contratos e pagar em dia as contas do empreendimento seguindo o que foi acordado na previsão orçamentária.
Além disso, o síndico poderá cobrar os condôminos inadimplentes, nos termos acordados pela convenção condominial, dividir com os condôminos o número de unidades inadimplentes e o valor da dívida, e efetuar cobranças extrajudiciais via empresas especializadas.
## Contratação de serviços
O síndico pode decidir pela contratação de um representante jurídico para representar o condomínio em ações judiciais e extrajudiciais. Isso porque, ele é o responsável legal por zelar pelos interesses do condomínio. Nessas situações, é importante que o síndico faça um orçamento dos honorários advocatícios para justificar sua escolha ao comprovar os gastos para os condôminos em assembleia.
## Gestão de colaboradores
Como representante legal do condomínio, o síndico tem a responsabilidade pela gestão dos colaboradores. Assim, ele poderá contratar e demitir colaboradores e optar por uma empresa terceirizada desde que as opções não impactem as contas do condomínio. E acompanhar o trabalho da equipe do condomínio para certificar-se que as tarefas estejam sendo bem executadas.
## Realizar obras emergenciais
Quando falamos de obras emergenciais, nos referimos àquelas que podem acarretar prejuízos maiores ao condomínio e até mesmo acidentes.
Por isso, de acordo com o Código Civil, o síndico pode decidir pela contratação de mão de obra especializada para a reparação do serviço. O Código Civil afirma que:
- Em caso de obras urgentes de baixo custo, o síndico pode seguir com elas normalmente;
- Em caso de obras urgentes de alto custo, o síndico pode seguir com elas, mas deve convocar assembleia para prestar contas e esclarecimentos aos condôminos.
Por exemplo, o reparo de um elevador, é algo que o síndico pode providenciar sem consultar assembleia, dado ao impacto na rotina condominial. Mas, se for uma obra mais onerosa, como a troca dos azulejos da piscina, ele deverá convocar os condôminos para a aprovação dos gastos.
## Entrar em uma unidade em caso de urgência/emergência
Se o síndico identificar o vazamento de gás, incêndio ou outros sinistros emergenciais, ele poderá entrar na unidade sem prévia autorização. Isso porque, tais intercorrências podem colocar em risco o condomínio e os demais moradores. É importante ressaltar, que em situações como essa, o síndico deverá registrar a ocorrência na Polícia Militar ou no Corpo de Bombeiros.
## Aplicar multas e advertências
O síndico é o responsável por manter a ordem no condomínio seguindo as diretrizes acordadas em Convenção e Regulamento Interno. Por isso, caso algum condômino descumpra as regras, o síndico poderá aplicar as penalidades cabíveis, como multas e advertências. Em caso de [conflitos](https://blog.robotton.com.br/_hcms/analytics/search/conversion?redirect=aHR0cHM6Ly9ibG9nLnJvYm90dG9uLmNvbS5ici9jb25mbGl0b3MtZW0tY29uZG9tw61uaW9zLXF1YWwtYS1tZWxob3ItZm9ybWEtZGUtZ2VyaS1sb3MtMQ%3D%3D&ct=SEARCH&pid=5155162&cid=25104310980&t=Y29uZmxpdG9z&d=blog.robotton.com.br&c=2&c=6&rp=1&ab=true&opcid=&rs=UNKNOWN&hs-expires=1661021169&hs-version=1&hs-signature=APUk-v7-A0LYlyFE2LthuQ66j8ZUrVYYYQ&hsLang=pt-br) que envolvem duas ou mais partes, ele poderá auxiliar os moradores a se entenderem pelo diálogo.
Em situações atípicas, como as vividas durante a pandemia causada pela Covid-19, o síndico poderá tomar medidas que visam a segurança e saúde do condomínio, como restrição às áreas comuns por exemplo. No entanto, ele deverá ficar atento às recomendações dos governos estaduais e municipais.
O bom síndico sempre trabalha em conjunto com o conselho, afinal, quanto mais cabeças pensando, mais positivo o resultado. Como responsável legal do condomínio, ele conhece as prioridades para que tudo funcione perfeitamente, mas é salutar sempre consultar o conselho e os condôminos para evitar atritos.
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